Reserva inmobiliaria: arrepentimiento

La reserva en la compraventa, que se estipula al momento de concretar la operación, configura la aprobación del acto de venta por lo cual su incumplimiento tendrá consecuencias jurídicas.

El código civil y comercial establece que la entrega de la suma de dinero para realizar la reserva se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse caso contrario quien entregó pierde la seña, y quien la recibió debe restituir el doble. Esto quiere decir que el comprador si se arrepiente perderá la suma de dinero que entrego y el vendedor si se arrepiente deberá devolver el doble de la suma que percibió.

Cuando se procede a realizar la resolución del contrato, además de perder la seña en caso de que el comprador decida no efectuar la compra o de tener que devolver el doble de lo percibido si el comprador no entrega el bien, el contratante de buena fe también podrá exigir a la otra parte que incumplió una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de no concretarse la operación. La evaluación de dichos perjuicios dependerá de las circunstancias y particularidades del caso en concreto sin tener que estar sometido a cuestiones rigurosas. Las reservas pactadas relacionadas a la compraventa del inmueble deberán ser analizadas según el caso en concreto para poder analizar la verdadera intención de las partes al momento de celebrar el contrato. El comprador al abonar la reserva del inmueble salvaguarda por un periodo de tiempo determinado la prioridad sobre la propiedad frente a terceros posibles compradores, por lo tanto, corresponde la devolución de la suma de dinero dada si la operación no llega a realizarse por culpa del vendedor.

La reserva que se realiza para adquirir una propiedad, dependiendo del caso, es considerado como un boleto provisorio la cual estará supeditado a perfeccionar el contrato con la escritura por ante el registro de la propiedad inmueble luego de efectuar el pago del valor del bien inmueble. Esta reserva que se realiza, es considerado similar a la seña en cuanto a sus efectos legales, por lo cual si se la considera con el alcance de un boleto definitivo podría reclamarse la escrituración.

El pago de la reserva es entendido como un pago a cuenta del precio del valor de la operación a realizarse para la adquisición del inmueble; esto implica una confirmación de la operación a perfeccionarse con la escritura, salvo que en el contrato se convenga algo distinto. Por lo que, si no nada de esto se estipula, cuando el comprador se arrepiente pierde la suma dada en seña, y si el vendedor se arrepiente deberá pagar el doble de lo percibido como penalidad. Es muy importante que al momento de elaborar el instrumento a firmar se tengan en cuenta estas posibilidades para evitar tener que judicializar el caso, el cual, de darse dicha posibilidad los diferentes supuestos que deba analizar la justicia deberán tener que interpretarse con el principio general de la buena fe.

Por último, si del contrato de compraventa nace una relación de consumo además de las penalidades, daños y perjuicios también se podrá solicitar la aplicación de daños punitivos como multa civil de conformidad a lo establecido por la Ley de Defensa al Consumidor.

 

 

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De que manera exigir la cobertura de la Obra Social o la prepaga

Si la Obra Social o la empresa de medicina prepaga se niega a otorgar cobertura (en medicamentos, por discapacidad, etc.) o lo hacen de modo irregular, la ley le confiere al usuario la potestad de formular el reclamo, ya sea en la sedes de la obra Social o prepaga o en la superintendencia de salud.

Hay que tener en cuenta que dentro de las entidades más denunciadas por los usuarios, son precisamente las empresas de salud prepagas y las obras sociales . Sus principales incumplimientos parecen ser la falta de cobertura de algunas prestaciones y la publicidad engañosa.

Por lo general las empresas de medicina prepaga ( que pueden adoptar la forma de sociedades anónimas, de responsabilidad limitada, simples asociaciones o fundaciones) brindan en general servicios de cobertura de salud, a cambio de una cuota mensual.. En los distintos tipos de contratación se disponen diferentes planes de cobertura y a distintos precios. Es muy importante tener en cuenta que el contrato opera como una especie de seguro de cobertura, es decir, se ofrecen las prestaciones con base en las cuotas que se van abonando regularmente y por adelantado. Estos pueden ser de plazo indeterminado, o bien por un período establecido: mensual o anual, y con renovación automática. Cabe poner de resalto, que nuestra legislación dispone que, las empresas de medicina prepaga deben cubrir, como mínimo y en todos los diferentes planes que ofrezcan –básicamente- todas las prestaciones básicas referidas a atención primaria y secundaria; internación; tratamientos ambulatorios, odontológicos; plan materno infantil; prótesis y medicamentos, entre otras prestaciones, que son de cumplimiento obligatorio para las empresas.

La normativa estatuye la obligación de asegurar a sus beneficiarios las prestaciones de prevención, diagnóstico y tratamiento médico oncológico, mediante sus propios servicios o a través de terceros contratados. No podrán establecer períodos de carencia, fuera de lo expresamente indicado en la ley. Por ello. se estableció la obligación de cubrir los tratamientos psiquiátricos, obesidad, enfermedades y problemas de drogadicción.

A fin de concluir, en caso que el reclamo ante la empresa resulte infructuoso, existe la posibilidad de ocurrir por via judicial, al amparo de la ley de defensa al consumidor.-

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Lo que deberías saber ante un juicio ejecutivo por deuda de tarjeta de crédito

Los juicios ejecutivos por deuda de tarjeta de crédito instrumentados en certificados de saldo deudor por las entidades financieras en las distintas jurisdicciones del país resultan inhábiles.

El contrato de solicitud de tarjeta de crédito y el de las condiciones particulares son convenios de adhesión con reglas predispuestas que no tienen el carácter de título ejecutivo, ya que estos instrumentos les falta el credito exigible, es decir que  en ellos no existe ninguna obligación de dar una suma de dinero determinada o fácilmente determinable.  Al no constar la deuda en los contratos que se suscriben (la deuda figura en los resúmenes), no cumplen el requisito fundamental para darle la figura de título ejecutivo. Las cláusulas que le otorguen carácter de título ejecutivo son nulas, ya que no se puede solicitar la preparación de la vía ejecutiva sobre la base de un mecanismo complejo, que no guarda un razonable encuadramiento con la naturaleza y estructura del juicio ejecutivo.

En algunos casos la justicia en argentina ha negado la tramitación del juicio por el procedimiento más rápido a las obligaciones nacidas de contratos de esta índole porque sus características impiden asignarle a aquellas la necesaria autonomía que es exigible para proceder por esta vía (la ejecutiva), más aun cuando para determinar la existencia de un crédito líquido y exigible en favor de los ejecutantes es necesario acudir a elementos o documentos extraños al título mismo que sirve de base a la ejecución, como sería el caso de los resúmenes de deuda de la tarjeta.

Por otro lado, la ley 25.065 de tarjetas de crédito dispone que es nula la cláusula que permita la habilitación directa de la vía ejecutiva por cobro de deudas que tengan origen en el sistema de tarjetas de crédito. Si en el contrato de emision de tarjeta de credito y de las condiciones particulares, se establece que las deudas originadas se debiten por medio de su cuenta corriente, no implica una autorización para “ejecutar” los saldos de esas otras operaciones (originadas fuera de la cuenta corriente) mediante su inclusión en el certificado de saldo deudor. Esa autorización resulta invalida, si para el caso particular de esas otras operatorias, su ejecutabilidad exigiera el cumplimiento de determinados recaudos que no se satisfacen con la mera inclusión de su importe en los débitos de la cuenta corriente. Por lo tanto, resulta antijurídico ejecutar una supuesta deuda que se habría devengado por la utilización de una tarjeta de crédito, intentándose este procedimiento a través de los saldos deudores en cuenta corriente.

En caso de que usted reciba un mandamiento de intimación de pago embargo y citación de remate por una deuda originada o compuesta por deudas de tarjeta de crédito es importante que inmediatamente sea asistido por un profesional en derecho comercial, ya que usted tiene 5 días hábiles desde la intimación para efectuar su defensa, caso contrario se dictara sentencia.

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¿Cuándo prescribe una deuda bancaria en Argentina?

En principio se podría afirmar  que la prescripción de una deuda consiste en la pérdida del derecho del acreedor para cobrarla.

Cuando una deuda prescribe, se pierde el derecho a reclamar -judicial o extrajudicialmente- la cantidad en cuestión. Las deudas prescriben por el mero transcurso  del tiempo fijado por ley.

Para una gran parte de la sociedad, mantener una deuda impaga en el sistema financiero es un dolor de cabeza permanente  y un gran problema emocional. Aunque la mejor solución para evitar esta situación es pagarlas a tiempo, el no hacerlo,   se origina, en muchos casos, como consecuencia de problemas financieros que escapan a la conclusión  inmediata por parte del deudor.

En nuestro país, la obligación de pago de deudas contraídas entre privados es de un máximo de dos años. Así está establecido en el nuevo Código Civil y Comercial de la nación. De ese modo, se establecen los plazos de caducidad de los cumplimientos de obligaciones monetarias entre consumidores y usuarios. De esa forma, si un acreedor no acciona contra el deudor frente a una deuda contraída por este último, dicha obligación de pago caduca a los dos años. Vencido ese periodo, las acciones legales para la exigencia del pago dejan de tener efecto, sin opción para el acreedor de reclamarla judicialmente.

Sin perjuicio de lo expuesto, a pesar de que en la Ley de Defensa del Consumidor está indicado que una deuda caduca a los tres años, la misma Ley determina que de existir otras leyes generales que instauren plazos distintos, se usará el que sea más favorable al consumidor. Estas normativas son aplicables tanto a contratos como a facturas, deudas con tarjetas de créditos, etcs.

En este trabajo, no podemos dejar de referirnos a las deudas por saldos deudores en cuenta corriente bancaria. Para este tipo de acciones, la prescripción debería ocurrir  a los cinco años, pero si el deudor es una persona física, la vinculación estaría comprendida en un contrato de consumo, y por ende la prescripción acontece a los tres años.

A fin de concluir,  cabe destacar  que si el deudor no pudo pagar en tiempo la  tarjeta de crédito, un préstamo personal , o cualquier otro tipo de deuda bancaria, y ha pasado el lapso, sin que el acreedor promueva acciones judiciales , se debería evitar a refinanciarlas sea personalmente o por medios telefónicos. Ello así, habida cuenta que la refinanciación corta el tiempo de prescripción de la deuda que estaba corriendo a  favor del deudor , y crea un nuevo plazo de tres o dos años- según el caso- , y consecuentemente tiene la dificultad que el deudor  no puedes liberar su firma en forma inmediata por esa refinanciación.

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Lo que deberías saber sobre los accidentes en estadios de futbol

Las lesiones que sufran los consumidores en los estadios de futbol o sus alrededores como consecuencia de lesiones, sea por un piedrazo en un espectáculo deportivo o una avalancha en un recital, deberán ser indemnizadas por la Asociación de Futbol Argentino -AFA-.

La AFA, es una entidad que al coordinar la acción de las entidades que practiquen en los estadios de futbol, y dentro de la amplia funcionalidad que le asigna el “estatuto”, tiene el gobierno de todo lo atinente a los distintos hechos que se desarrollen entre los distintos clubes asociados, y es quien controla todo lo relacionado con la organización y desarrollo de los partidos que integran la fecha de cada campeonato de fútbol, y percibe un porcentaje de la recaudación. Esta organización tiene un estrecho vínculo con los espectadores que asisten a los distintos espectáculos ya que percibe un porcentaje del precio de las entradas que abonen los consumidores.

La ley establece que todo organizador de una función tiene una obligación de seguridad respecto de los espectadores, por lo tanto, será responsable de todos los hechos dañosos que ocurran durante su desarrollo, en función del deber de seguridad que asume sin poder alegar como hecho de terceros para librarse de responsabilidad. Así mismo deberá responder lo que acaece cuando el hecho perjudicial se produce dentro del ámbito espacial y temporal en el que razonablemente se desarrolla la actividad, por lo cual será responsable por los daños cometidos en las inmediaciones del estadio.

Así mismo, la imposición legal de seguridad no termina por la circunstancia de haber contratado los servicios de las fuerzas de seguridad del Estado, porque los incumplimientos que pudieran generarse por esa parte en la relación contractual interna no pueden imputarse a la víctima.

Los asistentes en un evento, dentro de un estadio, son todas las personas que se encuentran en el lugar, más allá de la calidad que revistan de hinchas, de árbitros, de jugadores, de periodistas, de camarógrafos, etc., ya que esto es una garantía del principio constitucional de igualdad estatuido en la Constitución Nacional.

La Asociación del Fútbol Argentino que organiza, diagrama y  controla las condiciones de los estadios (venta de entradas, designación de árbitros y medidas de seguridad) es beneficiaria económica del espectáculo al percibir un porcentaje sobre la recaudación bruta de los eventos oficiales que organiza y de la televisación de esos encuentros, por lo cual deberá afrontar la responsabilidad por los daños ocasionados al participante del evento.

La Corte Suprema de justicia ha establecida que: ” Resulta razonable establecer expresamente una responsabilidad objetiva y más rigurosa del organizador del espectáculo deportivo, a fin de poner límite al comportamiento de los simpatizantes en los estadios de fútbol, que ha sido muchas veces estimulado por las propias asociaciones, desinteresadas en acudir a las medidas de seguridad imprescindibles para prevenir esta clase de hechos”.

La solidaridad de las responsabilidades ante los accidentes en lo estadio de futbol dependerá de los que participan en el negocio del espectáculo deportivo, asumiendo su control y no necesariamente la entidad con cuyo equipo se realiza el partido.

 

Lo que deberías saber de la sobreventa de pasajes.

Cuando la imposibilidad de viajar, con los pasajes previamente confirmados, en el día y hora estipulados, se debe a la existencia de sobreventa de pasajes implica un incumplimiento contractual y sus consecuencias patrimoniales pesan sobre la empresa obligada al cumplimiento.

Si bien existe la posibilidad que otorga la reglamentación a las empresas aéreas de endosar el billete a otra empresa en el caso de que “no esté en condiciones de suministrar el espacio previamente confirmado o  ubicar al pasajero en otra aeronave”, esto solamente debe entenderse condicionado a un hecho involuntario que le impida el cumplimiento exacto de las obligaciones contractuales asumidas, ya que el contrato obliga a las partes como la ley misma. Caso contrario se configura el incumplimiento de la obligación de obrar con la debida diligencia, lo cual resulta una obligación de medio del contrato de transporte aeronáutico. Esta práctica responde pura y exclusivamente a los intereses comerciales de la empresa de aérea, lo cual implica una práctica de total desconsideración hacia el pasajero (consumidor del servicio), esto implica la responsabilidad de responder por las consecuencias inmediatas y mediatas relacionadas causalmente con el incumplimiento.

Cuando existe una cancelación del primer vuelo y la reubicación en otro destino, el cual implica estar a la espera de varios días, provocando la pérdida del disfrute, goce y esparcimiento contratado; generando molestias, padecimientos, angustias, estados de ansiedad, que sin dudas altera la paz espiritual y social, el usuario del servicio además de los daños patrimoniales también tiene el derecho a reclamar por el daño moral generado.

Así mismo, la ley de defensa al consumidor extiende parcialmente la responsabilidad a la empresa de turismo por los daños y perjuicios sufridos por la falta devolución oportuna del precio abonado por los pasajes aéreos cancelados. La empresa de turismo para evitar cualquier tipo de responsabilidad debe demostrar que ha realizado las gestiones útiles  con la empresa  aérea tendiente para lograr la restitución de las sumas al usuario damnificado.

Estos hechos de las empresas aeronáuticas habilitan a los jueces a aplicar la multa que establece la ley de defensa al consumidor, llamada daños punitivos, consistente en una suma de dinero a favor del consumidor para desalentar conductas similares en el futuro.

Mala praxis bancaria en Argentina

La entidad financiera Banco Itau Argentina S.A. ofrecía a los matriculados de los distintos colegios de profesionales productos y servicios financieros sin costo alguno, lo cual luego de aceptarlos eran modificados unilateralmente, sin aviso, generando una deuda e incluyendo a las víctimas en la base de datos como morosos.

El Banco Itau Argentina S.A. planteo como defensa que en el año 2013 se les comunico a todos los profesionales adheridos a los distintos convenios que a partir de enero de 2014 se modificaba el régimen de comisiones; y que dicha modificación consistía en la bonificación de renovación anual de las tarjetas de crédito estaría sujeta a un consumo mínimo mensual. Esto que planteo el banco fue anoticiado a sus clientes por carta simple.

Esta situación está protegida por la ley de defensa al consumidor. El art. 1 de la ley 24.240 considera consumidor a la persona física o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Por su parte, el art. 2 del citado ordenamiento legal, señala como proveedores, obligados al cumplimiento de esta ley, a todas las personas físicas o jurídicas, de naturaleza pública o privada que, en forma profesional, aun ocasionalmente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicio a consumidores o usuarios.

La entidad financiera incumplió el deber de suministrar información cierta y objetiva, veraz, detallada y suficiente sobre la deuda que se imputaba y sobre los elementos esenciales de la relación contractual y sus variaciones. El art. 1 de la ley 24.240 considera consumidor a la persona física o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Por su parte, el art. 2 del citado ordenamiento legal, señala como proveedores, obligados al cumplimiento de esta ley, a todas las personas físicas o jurídicas, de naturaleza pública o privada que, en forma profesional, aun ocasionalmente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicio a consumidores o usuarios.

El “Banco Itau Argentina S.A.”, debió haber informado a la actora de forma fehaciente la modificación del cuadro tarifario del régimen de comisiones a regir a partir de enero de 2014, toda vez que la bonificación de los gastos de origen, emisión, comercialización y renovación de las tarjetas, fueron esenciales para la contratación de los productos.

En materia de derecho del consumidor impera una tesis amplia con relación al resarcimiento de las consecuencias no patrimoniales del daño, ya que se trata de una relación de consumo cuya tutela tiene base constitucional (art. 42 de la Constitución Nacional y 38 de la de esta Provincia).  Por lo que la justicia fallo a que el banco indemnice al consumidor afectado a pagar los daños materiales, el daño moral provocado y la aplicación de la multa daños punitivos  (multa civil o indemnización pecuniaria disuasiva) que es adicional e independiente de toda otra indemnización de carácter compensatorio, destinada al propio damnificado, que apunta a sancionar graves inconductas en perjuicio del actor, mediante la imposición de una suma de dinero, la pena privada está estrechamente asociada a la idea de prevención de ciertos daños, y también a la punición y al pleno desmantelamiento de los efectos del ilícito que, por su gravedad o por sus consecuencias, requieren algo más que la mera indemnización resarcitoria de los perjuicios causados.