Responsabilidad precontractual

Con el objeto de adentrarnos en este tema,  hagamos esta representación:  supongamos  que nos ha gustado un departamento  para alquilar  y solicitamos  a la propietaria que nos lo reserve un mes, que es el tiempo que tenemos para dejar nuestra actual vivienda . Ambas partes aceptamos todas las condiciones, y acordamos un precontrato para realizar un contrato en el futuro.

Transcurridos unos días, observamos  que el apartamento (que nos interesa)  vuelve a estar en oferta de alquiler. Otro caso sería  por ejemplo, queremos comprar un coche usado, llegamos a un preacuerdo con el propietario, pero al final, a punto de firmar el contrato nos dice que se lo ha vendido a otros porque le pagaban más. Entonces, ¿qué pasa con el precontrato qué hicimos?

¿Que entendemos  por  precontrato?  Es  una suerte de convenio /compromiso,  por el cual una de las partes, o ambas, se obligan, dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o por el cumplimiento de una condición, a celebrar un contrato futuro determinado.

Cuando no esté totalmente determinado ese contrato futuro, de manera que para su perfección sea necesario que las partes alcancen nuevos acuerdos sobre los aspectos del mismo que quedan por determinar, en verdad nos encontramos en una situación propia de acuerdo de intenciones, que traen aparejadas  la responsabilidad de las partes

La promesa de vender o comprar o alquilar etc, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato

A esta altura, se podría sostener que  el precontrato, tiene su propia sustantividad jurídica, ya que obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado: celebrar el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento, sin requerirse para ello renovar ningún consentimiento contractual, ya que el acuerdo para el contrato de segundo grado se refiere a la ejecución de todo aquello que se torna necesario para que las partes alcancen el propósito económico-social propio del negocio jurídico tenido en miras al celebrar el precontrato. Es decir, integra todo el proceso negocial que conducirá al otorgamiento del contrato de cumplimiento.

De ese modo, lo ha declarado recientes fallos judiciales: en esa instancia se ha sostenido “ … nos encontramos, con el precontrato, frente a un contrato que implica la obligación convencional de contratar, pues existe una obligación generada en un contrato que obliga a las partes (o a una de ellas) a estipular un contrato futuro al que se le da el nombre de definitivo . Su objeto, es la existencia o la conclusión del futuro contrato.”

La resolución (judicial)  ha sostenido  que pese a la dependencia lógica y funcional del contrato que predispone, el preliminar es verdadero y propio contrato del que nace inmediatamente para una o las dos partes, un vínculo obligatorio cuyo conjunto se limita a la necesidad de una determinada manifestación de voluntad futura. Así, el preliminar o precontrato es una figura autónoma, un contrato en sí mismo, que obliga a contratar; esto es, obliga a prestar la declaración necesaria para que el contrato se forme, porque dentro de la amplitud que cabe reconocer a la autonomía de la voluntad, es posible celebrar este tipo de convenio.

Admitida la naturaleza jurídica del preliminar como contrato en sí mismo, queda por determinar cuáles son sus efectos. Si el precontrato se cumple, desaparece como vínculo obligacional para ser sustituido por el contrato definitivo, que genera nuevas obligaciones. Pero en caso de incumplimiento, puede demandarse judicialmente.

En efecto, la  circunstancia de que al declarar resuelto el vínculo contractual,  de forma unilateral, cabe la posibilidad  de requerir por via judicial  a la incumplidora a restituir la suma entregada por el precontrato.

Por todo lo expuesto ,  ante el incumplimiento,  se podría procurar a través de una acción judicial , obtener   que se declare  la resolución del precontrato celebrado y  obtener la restitución de la suma dada en pago por , por lo que se hada dado(ya sea para alquilar, comprar, vender etc)  con más los acrecidos, habida cuenta que corresponde que los intereses  formen parte de la reparación ( el interés del dinero pagado en miras del contrato resuelto, debe liquidarse y cancelarse desde el día en que  la otra parte  lo  percibió), sin perjuicio   de reclamar daños y perjuicios, en caso que el incumplimiento  hubiera  dado lugar a tal coyuntura

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